Mô hình kinh doanh Ponzi là gì và cách thức hoạt động trong bất động sản như thế nào?
Thời gian gần đây mô hình kinh doanh Ponzi được rất nhiều người quan tâm qua hàng loạt những dự án ma trong thị trường bất động sản, đây là một mô hình hay cách thức kinh doanh nổi tiếng lâu đời đã được nhiều người trên thế giới sử dụng. Vậy mô hình kinh doanh Ponzi là gì và trong bất động sản nó thường hoạt động như thế nào?
Mô hình kinh doanh Ponzi được áp dụng cho hầu hết các lĩnh vực kinh doanh, nhưng ở bài phân tích này thietkewebsitebatdongsan.com.vn sẽ giải đáp và mổ sẻ mô hình này trong lĩnh vực thị trường bất động sản, cách hoạt động và vận hành của các chủ đầu tư.
Mô hình kinh doanh Ponzi được hiểu như thế nào?
Có nhiều cách để hiểu nhưng hiểu đơn giản nhất về ý nghĩa của mô hình này đó là hình thức sử dụng vốn của người khác làm dòng vốn cho mình, xoay vòng theo hình thức đa cấp, lấy tiền người sau trả cho người trước, ăn chênh lệch ở giữa. Và có một điều chắc chắn là sớm muộn cũng sẽ vỡ tan. Đây là điều chắc chắn và đã được dự báo từ trước.
Mô hình kinh doanh Ponzi trong bất động sản hoạt động ra sao?
Gần đây chúng ta luôn nghe nhiều đến các dự án ma, các dự án đất nền phân lô tự ý vẽ ra và mở bán dù chưa được chính quyền cấp phép. Nhiều dự án còn đang là đất nông nghiệp, đất thuộc quy hoạch giao thông hạ tầng vẫn được phân lô bán nền tràn lan trên internet.
Những chủ đầu tư này tận dụng tâm lý thị trường và đám đông, vẽ ra một viễn cảnh hết sức mơ mộng như khu dân cư đẳng cấp ITALY, SINGAPORE… Rồi mở bán với giá siêu rẻ so với giá thị trường. Đất nông nghiệp nhưng tự ý đổ đường phân lô bán nền, biến thành đất thổ cư.
Cách thức hoạt động mô hình kinh doanh Ponzi trong bất động sản :
Ở đây, lấy ví dụ về 1 công ty A chuyên phân lô bán đất nền dự án ma và đây là cách công ty này sử dụng mô hình Ponzi để kinh doanh.
– Công ty A thuyết phục một chủ đất có diện tích lớn để làm dự án hoặc tự bỏ tiền ra mua 1 lô đất nông nghiệp lớn với giá rất rẻ. Cách thuyết phục chủ đất đó là cam kết chia sẻ lợi nhuận hoặc đơn giản thôi đó là hiện tại đang là đất nông nghiệp sau vài năm thành đất thổ cư thì chủ đất nào mà không thích.
– Công ty A vẽ ra và đặt tên lô đất đó là dự án A1 rồi làm cơ sở hạ tầng và bán cho khách hàng với hình thức hợp đồng góp vốn. Giả sử công ty A vẽ ra 100 lô đất, bán mỗi lô 100 triệu. Công ty A thu về 10 tỷ, cam kết lợi nhuận là 30% / năm cho khách hàng mua.
– Gần 1 năm sau, Công ty A vẽ ra dự án A2 nhưng thực chất vẫn là miếng đất đó, mở bán với giá 200 triệu 1 lô. Giá này vẫn rất rất rẻ hơn so với giá thực của thị trường. Công ty A sẽ thu về 20 tỷ, trả lại cho lần 1 là 13 tỷ (10 tỷ gốc và 30% cam kết lợi nhuận). => Công ty A vẫn lời 7 tỷ, thoải mái trả tiền lương nhân viên và chi phí công ty….
– Tiếp tục gần 1 năm sau, Công ty vẽ ra dự án A3 nhưng thực chất vẫn là miếng đất lần 2, bán với giá 400 triệu 1 lô. Giá vẫn siêu rẻ so với giá thực thị trường nên vẫn có người mua. Công ty A sẽ thu về 40 tỷ, trả lại cho lần 2 là 26 tỷ (20 tỷ gốc và 30% cam kết lợi nhuận). => Công ty A lời tận 14 tỷ. Tha hồ trả lương nhân viên, chi phí hoạt động.
– Sau hơn 2 năm, giả sử lúc này đất đã được lên thành thổ cư, đã ra được sổ, lúc này công ty A sẽ bán với hình thức hợp đồng mua bán chứ không còn là góp vốn nữa. Công ty A bán giá 800 triệu 1 lô (vẫn rất rẻ). Thu về 80 tỷ, chi trả lần 3 là 52 tỷ (40 tỷ gốc + 30% lợi nhuận). => Công ty A lời 28 tỷ. Tẹt ga cho lương và chi phí.
Theo hình thức kinh doanh trên, nếu nhà nước không cấp sổ đỏ cho dự án này thì công ty A có thể bán đi bán lại đến hàng trăm lần và kiếm lời hàng trăm tỷ, thậm chỉ hàng ngàn tỷ.
Trên chỉ là 1 dự án, với công ty này sẽ hoạt động cùng lúc nhiều dự án thì lợi nhuận sẽ còn nhân lên khủng khiếp hơn nữa.
Tuy nhiên, đến lúc thời điểm nào đó giá đã cao hay bị vỡ lở hình thức hoạt động, khách hàng sẽ né tránh và công ty A sẽ không còn bán được nữa. Lúc này nguồn thu không được đảm bảo để đủ trả cho người mua lần trước đó, cùng với chi phí lương nhân viên và các chi phí phát sinh ngày càng lớn, công ty A sẽ sụp đổ và tuyên bố phá sản. Đến tình cảnh này thì người mua gần nhất sẽ tay trắng, mất tiền.
Chính vì vậy mà lúc này công ty A sẽ gài các điều khoản vào hợp đồng, người mua không đọc kỹ sẽ bị lừa và không thể khởi kiện.
Lời kết : Lời khuyên dành cho các nhà đầu tư đó là hãy xem bất động sản là tài sản thực, có đầy đủ pháp lý, có tính thanh khoản hay thực tế không ảo tưởng. Hãy xem kỹ các pháp lý của dự án như đã được duyệt quy hoạch 1/500 hay chưa? Công ty chủ đầu tư có uy tín hay không? Giá bán phải thực tế theo thị trường, không có chủ đầu tư nào mà pháp lý minh bạch rõ ràng lại đi bán với giá bèo bọt cả, giá thị trường 1 tỷ 1 lô mà bán 300 triệu hay 500 triệu là vô lý và lừa đảo. Hãy tỉnh táo trước khi quyết định.
Chúc bạn thành công!
Trả lời